PROLOG · Stater Group

Análise Estratégica

Forças · Oportunidades · Fraquezas · Ameaças

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Forças

O que nenhum concorrente pode copiar

10▼

Localização trifásica irrepetível — Itapoá 41km · SFS 45km · Portonave 75km. Geograficamente impossível de replicar.

Escala institucional — 113.749m² / 4 armazéns / 148 docas. Tamanho exato que XPLG11 e BTLG11 buscam.

PPCI J4 aprovado CBMSC — padrão mais alto do Brasil. Filtro automático de locatários premium.

Solar-ready — cobertura pré-dimensionada para fotovoltaico. Requisito eliminatório de multinacionais ESG.

ProAço — 30 anos / 8M m² — dobro do estoque logístico de SC inteiro. Comenda ALESC. Integrada.

Validação institucional — GGRC11 pagou R$192,3M no vizinho · cap rate 10,2% · 12 anos atípico.

Incentivos fiscais LC 80/2014 — IPTU isento 10a · ITBI isento · ISS 2% · ICMS devolvido 30%.

Fck 35 MPa com fibra — piso 5 ton/m² · durabilidade 50 anos sem perda técnica.

Modularidade — divisão por módulos. De 5.000m² até 42.769m². Maior universo de locatários.

SC — estado âncora — vacância 2,9% · mais seguro do Brasil (9/100k) · PIB +6,1% 1S2025.

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Oportunidades

O ambiente trabalhando a seu favor

8▼

Porto Itapoá — 5ª fase em debate — 1,5M TEUs 2025 (+25%). R$500M fase IV. Coamo R$3Bi para 2027.

Edital SC-416 publicado fev/2026 — R$222M duplicação rodovia de acesso. Confirmado.

E-commerce — 25% novas locações globais 2026 — Shopee, ML, Amazon buscam J4 e porto.

Vacância Sul em 2,9% — mínima histórica. 97,1% ocupado. Proprietário dita as condições.

FIIs comprando agressivamente — XPLG11: R$1,59Bi em dez/2025 a cap rate 9,7%.

TECADI, Galoppo e ABecker em Garuva — 3 grandes operadores instalados em 2025.

Aluguéis +11,5% em 2025 — 4º ano acima da inflação. Projeção dois dígitos em 2026.

Reforma tributária favorece localização — LC 214/2025 premia quem tem melhor endereço.

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Fraquezas

O que exige preparo antes do mercado

7▼

Sem locatário confirmado — compra a tese, não o contrato. Vacância 2,9% sustenta — mas exige argumento afiado.

Pé-direito 12m vs triple-A 13–14,5m — Classe A+, não AAA. Limita aluguel máximo.

Banheiro não incluso — padrão shell A+. Precisa de explicação prévia.

SC-417 não é BR-101 — acesso por rodovia estadual. Apresentar mapas do memorial.

ProAço sem recall fora do setor — dossiê completo precisa vir antes da pergunta.

18–24 meses sem retorno — barreira psicológica real. Posicionar como prêmio de timing.

Reforços sem valor definido — sem contexto parece custo oculto. Explicar antes da pergunta.

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Ameaças

O que o ambiente pode trazer

7▼

Selic 15% — âncora cognitiva errada — CDB parece mais seguro. Âncora certa: cap rate 10,2% GGRC11.

Lei 15.270/2025 — IR 10% sobre dividendos PF acima R$50k/mês. Exige estruturação fiscal.

FLG Brazil — R$500M em Garuva — pode aumentar oferta no momento da locação.

Parque Nacional Quiriri — proposta em audiências. Área serrana, não planície industrial.

Pipeline 3,2M m² BR 2026 — maior da história. Mais competição por locatários.

LC 224/2025 — JCP IRRF 17,5% — subiu de 15%. Reduz marginalmente eficiência do JCP.

GGRC11 já posicionado — pode negociar desconto na saída sem outros fundos competindo.

Método de Argumentação

CA · VA · BEN

1CASA Capital Fechado com Ações Preferenciais▼

Caract.

SA de Capital Fechado. Investidor recebe ações preferenciais (PN) com direitos em estatuto registrado na Junta Comercial. Governança pela Lei 6.404/76.

Vantagem

SA tem personalidade jurídica própria. Ações PN garantem prioridade de recebimento antes dos fundadores e dividendo mínimo com força legal.

BEN

Benefício

Você entra sabendo exatamente quando recebe. Não é fé no gestor — é contrato registrado em cartório. Você recebe primeiro. Antes dos fundadores. Sempre.

2CAPPCI J4 — Padrão Mais Alto do Brasil▼

Caract.

Sistema de incêndio J4 risco elevado, sprinklers, RTI 700.000 litros, barra antipânico. Aprovado CBMSC.

Vantagem

Farmacêuticas e e-commerces premium não conseguem seguro operacional sem J4. O galpão sem J4 não está na lista desses locatários.

BEN

Benefício

Seu galpão atrai os locatários que mais pagam, menos inadimplem e mais renovam. J4 não é detalhe de segurança — é filtro de qualidade.

3CASolar-Ready — ESG Plug-and-Play▼

Caract.

Cobertura galvalume #0,65mm dimensionada para fotovoltaico sem obra de reforço adicional.

Vantagem

Locatário instala energia solar no primeiro dia. Sem obra, sem custo extra, sem atraso.

BEN

Benefício

Multinacionais ESG estão eliminando galpões sem solar dos processos de seleção. Seu ativo já entrega esse critério.

4CACota 100m² · R$420.000 · Parcelado▼

Caract.

Cada cota = 100m² a R$4.200/m² = R$420.000. Parcelas ~R$4.000/mês + reforços individuais. Meta: 300 cotas = R$126M.

Vantagem

R$4.200/m² é 12% abaixo do GGRC11 no vizinho (R$4.783/m²). Entrada parcelada sem comprometer liquidez.

BEN

Benefício

Acesso ao mesmo ativo que fundos bilionários operam, pagando menos que o fundo pagou pelo vizinho já locado.

5CATese de Saída via Fundo Institucional▼

Caract.

Modelo tem como tese de saída a venda para fundo logístico institucional. XPLG11, BTLG11 e GGRC11 são os compradores naturais com histórico no mesmo mercado.

Vantagem

Diferente de imóvel PF com venda imprevisível, a tese tem compradores naturais mapeados e ativos no mesmo endereço.

BEN

Benefício

Dois retornos potenciais: renda proporcional durante a operação + ganho de capital na saída. CDB entrega um. O Prolog tem potencial de dois.

Leitura do Investidor

Família · Ocupação · Recreação

FFAMÍLIAProteção, legado e renda para quem importa▼

Proteção financeira da família

Ativo físico — concreto, aço, cartório. Não oscila na tela. Não some. Renda contratada, indexada ao IPCA, protegida pelo contrato atípico.

Geração de renda futura e sucessão

Ações PN compatíveis com planejamento sucessório. Apartamento herdado por três filhos vira disputa. SA com estatuto claro vira instrumento de legado.

Renda sem esforço ativo

Gestor profissional administra. IPCA corrige. O valor entra na conta todo mês. Funciona quando o investidor tira férias ou está ocupado.

OOCUPAÇÃOQuatro perfis que mais se beneficiam▼

Médicos e profissionais de saúde

Renda alta, zero tempo. O Prolog resolve: parcelas durante a obra, renda passiva depois. O galpão não liga às 11h e não pede desconto.

Empresários e donos de negócio

Entende a lógica logística instintivamente. Contrato atípico é quase sem risco vs a própria empresa. Diversificação fora do negócio principal.

Profissionais liberais

Valorizam segurança jurídica. Estatuto + contrato atípico + dividendo mínimo garantido em documento público registrado.

Industriais e operadores logísticos

Maior convicção possível: o investidor que também é o mercado. Pode ser o próprio locatário futuro.

RRECREAÇÃOO ativo que devolve tempo e libera escolhas▼

Zero gestão ativa

Apartamento: 4–6h/mês de atenção + crises. Prolog: relatório mensal e valor na conta. Ponto final.

Liberdade financeira recorrente

Renda passiva muda a pressão sobre o trabalho principal. O médico pode recusar o plantão. O empresário pode dizer não para o cliente difícil.

Identidade do investidor de alto nível

Decisões que a maioria não vai tomar, em momentos que a maioria vai postergar, em ativos que a maioria não vai entender antes de serem óbvios.

Mensagem Final · FORM

"Quem investe no setor logístico não compra apenas um ativo.
Conquista escala, conquista previsibilidade e conquista futuro."

Matriz Estratégica

Geografia · Apelo · Potência

GGEOGRAFIAO endereço como ativo — o que não pode ser replicado▼

Divisa SC/PR · BR-101 · SC-417

41,2 km Porto Itapoá · 50–60 min (Google Maps 2025). Edital SC-416 R$222M publicado fev/2026.

5 Portos em 150 km · R$13,3Bi em Obras

Itapoá 41km · SFS 45km · Portonave 75km · Itajaí 80km · Paranaguá 150km. Terminal Coamo R$3Bi 2027.

7 Milhões de Consumidores em 200 km

Joinville 38km (664k) · Curitiba RM 93km (3,7M) · Blumenau 100km (385k) · Florianópolis 200km (587k).

Garuva +528% em 10 Anos · Ainda Não Precificado

PIB R$106,9k · 800k m² operando · R$500M investidos 2024. Terreno R$90/m² vs R$300–500 em Itajaí.

AAPELOComo gerar desejo antes de falar de preço▼

Exclusividade — O Acesso que Antes Não Existia

Cota de 100m² acessível coloca o investidor no mesmo ativo que XPLG11 e GGRC11 operam. Não uma versão simplificada — o produto real.

Pertencimento — Validação Antes do Preço

GGRC11, TECADI e Galoppo já validaram Garuva com dinheiro real. Você entra depois da validação mas antes do preço refletir isso.

Renda Passiva Real · Contrato Atípico

Locatário paga mesmo sem usar o espaço. A renda não depende do humor do mercado. Indexada ao IPCA. Protegida juridicamente.

Identidade — Pensar como um Fundo

Quem compra CDB preserva. Quem compra o Prolog antecipa, aceita iliquidez programada e captura o prêmio que os retardatários não terão.

PPOTÊNCIAA percepção de valor que justifica qualquer número▼

Âncora Certa — R$4.200 vs R$4.783/m²

GGRC11 pagou R$4.783/m² pelo vizinho já locado. Prolog a R$4.200/m² antes de estar pronto. 12% abaixo. Numa cota de 100m²: R$58.300 a menos que o fundo pagou.

Potência do Retorno — Renda + Capital

Com base em R$28/m² (média SC): 100m² × R$28 = R$2.800/mês bruto por cota, antes dos impostos da SA. Mais potencial de ganho de capital na saída.

Potência vs Concorrentes

CDB → ~7% real. Apartamento → ~3–4% real + gestão. FII → oscila com Selic. Prolog → potencial 9,5–11% real + capital + zero gestão.

Potência do Timing

Terreno Garuva R$90/m² vs Itajaí R$300–500/m². Quando Garuva chegar no reconhecimento de Itajaí, o m² terá triplicado. Quem espera, paga mais.

Fechamento · G.A.P.

"Você não está comprando um galpão.
Está comprando o endereço logístico mais estratégico do Sul
antes que o mercado perceba o que vale."

Credenciais Verificadas

ProAço · Silvio Prim

Construtora · Verificado

ProAço Estruturas

8 milhões de m² entregues no Brasil — dobro do estoque logístico de SC

44.048 m² de parque fabril próprio — produção sem dependência de terceiros

Comenda do Legislativo Catarinense — ALESC 2015, maior honraria de SC

Produção integrada: Pré-moldados (1995) · Telhas (2005) · Perfis (2010) · Lajes alveolares (2017)

Frota própria: Munks, Guindastes e Plataformas — montagem própria

Estoque próprio de aço — independência do insumo principal

Equipe própria de engenharia — controle total do projeto à entrega

@proacoestruturas: 28 mil seguidores · 1.124 posts · CNPJ: 00.868.626/0001-14

30a

Operação

8M m²

Entregues

44k m²

Fábrica

1995

Fundação

Fundador · Verificado

Silvio Prim

Fundador e Presidente desde 1995 — construiu do zero com a família

28 empresas ativas registradas — escala empresarial comprovada

Prozen Administradora S.A. — holding principal com capital de R$119,3 milhões

Primat Holding S.A. — holding com capital de R$77,5 milhões

Jardim Central Loteamentos — Balneário Camboriú · capital R$62M

Comenda do Legislativo Catarinense — ALESC 2015 · reconhecimento máximo de SC

Santuário Nossa Senhora de Lourdes — Ituporanga/SC · estátua 40m · cruz 50m · +1.000 degraus · investimento pessoal >R$10M

ALESC reconheceu o santuário como ponto turístico religioso de SC por unanimidade

Leilão beneficente com Neymar Jr. em São Paulo — presença no ecossistema nacional

Empresas

R$119M

Prozen

R$77M

Primat

R$62M

Lotea. BC

◈PRODUTOProlog Logística — Specs Verificadas do Memorial R06▼

Localização

Às margens da SC-417, próximo à BR-101, Garuva/SC. Porto Itapoá: 41,2 km · 50–60 min (Google Maps 2025 verificado).

4 Armazéns · 113.749 m²

Arm. 1: 20.945m² / 24 docas · Arm. 2: 16.356m² / 24 docas · Arm. 3: 33.677m² / 50 docas · Arm. 4: 42.769m² / 50 docas. Total: 148 docas.

Especificações Técnicas

Pé-direito: 12m · Piso: 5 ton/m² · Fck 35 MPa fibra · Piso +1,40m do pátio · Plataformas 8 ton · Telhas zipadas galvalume #0,65mm.

Sistemas e Infraestrutura

PPCI J4 CBMSC · RTI 700.000L · LED 200 Lux · Poço artesiano · Solar-ready · Guarita · Refeitório · Área motoristas · Modular por 5.000m².

Fraqueza	Crit.	Resposta	Status
Sem locatário	Alta	Vacância 2,9% · GGRC11 vizinho	Mitigável
Pé-dir. 12m	Média	J4+solar compensam	Mitigável
Banheiro fora	Média	Padrão shell A+ · esperas ok	Explicável
ProAço sem recall	Média	8M m² · ALESC · dossiê	Mitigável

Produto	Ret. Bruto	Ret. Real Líq.	Gestão	+ Capital
CDB 15%	15%	~7% real	Zero	Não
Apartamento	4–6%	~3–4%	Alta	Eventual
FII listado	9–10%	9–10%	Zero	Oscila
Prolog	9,5–11% est.	9,5–11% est.	Zero	Potencial

Perfil	Não ouve	Realmente ouve	Argumento
Médico	Yield 10%	Recebo sem fazer nada	Zero gestão
Empresário	Cap rate	Risco é do locatário	Contrato atípico
Liberal	Fck 35MPa	Estatuto em Lei Federal	Segurança jurídica
Industrial	Qualquer pitch	Já sei o que vale	Convicção dupla

Empresa	Setor	Capital	Status
Prozen Admin. S.A.	Holding principal	R$119,3M	Ativa
Primat Holding S.A.	Holding	R$77,5M	Ativa
Jardim Central Lot.	Imobiliário / BC	R$62M	Ativa
ProAço Ind. Met.	Construção	R$10M	Ativa
Gmax Empreend.	Aluguel imóveis	R$10,6M	Ativa